普通賃貸借契約と定期借家契約の違いは想像以上に大きい

2018年04月05日

自身で事業展開していく上においては、定期借家の短期間契約であったとしても、投資回収が十分に見えるような物件であれば投資判断をしていくかもしれません。

しかし、ことM&Aとなってその店舗を評価することになると、定期借家契約と普通賃貸借契約の違いは相当に大きくなります。

M&Aで事業評価をする際に、買い手としては将来的なリスクを考慮して考えざるを得ません。仮にそのリスクが50%だったとすれば、うまくいくほうの50%に掛けることはできないでしょう。

例えば定期借家契約の店舗があったとして、3年後に満期を迎えて更新できる可能性は50%だとすれば、買い手からすればそこは撤退となる前提で考えざるを得なくなります。すると、対象物件の保証金が償却され、かつ撤退費用が生じることまで想定するとその店舗の収益はほぼ見れなくなると思います。

一方で、普通賃貸借契約であれば、3年後に満期を迎えるとしても更新が前提として考えることができますので、対象店舗が将来にわたって生み出すであろう利益を勘案した評価が出来ます。仮に立ち退きの可能性があるとすれば、それに伴う補償金の請求で更にプラス評価ができるかもしれません。

このように評価において、普通賃貸借契約と定期借家契約とではプラスとマイナスぐらいに変わります。